房地产一直在经济投资的广泛领域中占据重要地位。回顾过去，黄金20年的中国房地产创造了无数的财富传奇，并深刻改变了无数人的命运。但是，随着时间的流逝，当中国的房地产市场进入稳定发展的阶段时，房地产投资繁荣在东南亚悄然出发，引起了无数投资者的注意。
这种热潮背后隐藏了什么样的事实？这是新的财富机会还是精心编织的投资陷阱？
从我富裕并变得一团糟到2017年的那一年，今年无疑是东南亚房地产市场的关键转折点。当时，中国的房地产市场法规政策继续收紧，主要受欢迎的城市接一个地发布了购买限制，而国内房地产投机者则失去了一段时间的投资方向。目前，东南亚的经济表现出快速增长的趋势，但其房价处于相对较低的面积，就像一个有吸引力的蛋糕一样，吸引了各方的资本关注。此外，东南亚位于“腰带和道路”经济带中，人口股息为6.5亿，并签署了RCEP。许多低端制造行业已向其经济发展注入了强大的动力。中国出现了一波“向南挖黄金”。柬埔寨的Xigang已成为这一浪潮的焦点。 2017年，柬埔寨颁发了163个赌场许可证，其中91次在Xigang降落。带有敏锐嗅觉的房地产投机者像潮汐一样迅速涌入。尽管禁止外国人直接在Xigang买卖，但他们通过寻找当地公司代表他人来开始了疯狂的投资盛宴。在此之前，Xigang不过是一个拥有美丽的海滨风景的小镇，城市中最高的建筑物是一家只有7层高7层的酒店。但是在短时间内，许多中国投机者的到来在这里带来了震惊的变化。
Xigang被广泛提倡为“ 20年前的深圳”，好像黄金无处不在。在这种狂热的气氛下，房地产价格飙升，一排高大的建筑物像雨后一样涌出，土地交易就像吹鼓并越过鲜花，整个城市成为一个巨大的建筑工地。有传言说，夏安克斯人贾尚（Jia Huaishan）在Xigang出售冷面条，以30万元的资本购买了一个循环的土地，最终在繁荣的地区建造了几座高层建筑，成为“ Xigang的土地猜测之王”。在他的示范效果下，笨拙的商人彼此接触，赌场，酒店，办公楼等各种建筑物的建造速度比彼此快。但是，疯狂背后通常会有巨大的危机。随着资本的涌入，Xigang的价格变得荒谬。 Nongfu Spring每瓶$ 1.5，每包$ 14的炸鸡和每包40美元的假香烟都到处都是。在短短的两三年中，Xigang的住房价格上涨了7倍，土地价格上涨了数十次。但是，这种疯狂的增长缺乏坚实的支持，并且只是建立在炒作和猜测的海滩上。 2020年，随着柬埔寨在线赌博政策的收紧，并暴露了一系列负面消息，例如《血液奴隶事件》，Xigang的繁荣立即崩溃了。成千上万的中国人接一个逃离，房价像自由跌倒一样暴跌。曾经梦想着很快赚钱的投资者现在陷入困境，不知道如何摆脱这场房地产的噩梦，而找到愿意接管的买家更加困难。
投资幻影在虚假的繁荣下。当Xigang的住房投机热潮逐渐消失时，泰国和越南的房地产市场在资本的驱动力下变得活跃。电影在泰国和唐人街侦探等电影的受欢迎程度使泰国的旅游业在中国著名。热带风景，人妖表演，大水上塑造节和受欢迎的水果*使泰国成为了中国人眼中具有很高成本效益的旅游胜地。在热门旅游业的支持下，泰国的房地产市场也开始动荡。
在曼谷的核心街道上，至少有20名房地产经纪人在短短的距离内聚集在一起，准确地针对中国游客。非常有吸引力的词，例如“永久财产权”，“接近中国的住房价格萧条”，“腰带和道路”，继续影响中国游客的看法。自2017年以来，泰国外国购房者中国购房者比例一直在上升，到2018年，它已达到42，超过了美国，成为最大的参与者。在泰国建造的每5套公寓，中国人都考虑了一间公寓。
但是，繁荣背后存在隐藏的危机。 2017年，曼谷的每个家庭平均每月收入约为41,002泰铢，相当于8,000元人民币。然而，根据国际统一标准的住房价格比收入比率，当时曼谷的住房价格为每平方米280,000泰铢，泡沫远高于北京，上海和深圳。尽管泰国的住房价格似乎便宜，但房屋的价格仅为数十万元，而中国投机者的首付款似乎很容易，但背后有许多问题。泰国人对二手屋缺乏兴趣，他们更喜欢购买别墅，因为别墅不仅相对便宜，而且拥有自己的土地。因此，很难在中国买家的公寓里找到买家。此外，大多数出售给泰国外国人的物业都有价格常规，并以高价出售，而出售给当地人的零件则显着折扣。实际上，代理商炒作的租金产量高达10，这只是一个诱人的头。新房屋交易需要1的交易税，以及每平方米100元人民币的维护基金和高财产费用。此外，泰国的房地产迅速扩大，房地产市场有巨大的库存，租赁市场是激烈的竞争，因此大多数房地产的实际占用率并不理想。根据统计数据，泰国房地产租金的回报实际上仅为3.5。此外，海外代理商的大多数推荐房屋都是预售房屋，在交货期间，有许多不确定性。普吉岛未完成的翡翠天堂海景公寓项目是一个痛苦的教训，许多中国买家遭受了巨大的损失。
在越南，借助李卡·辛格（Li Ka-Shing）的投资，土地猜测再次上演。在2022年第一季度，Hanoi，Ho Chi Minh City和其他地区的住房价格通常会急剧上升。但是，尽管越南的经济与20年前的中国相似，但住房价格已经达到了5年前中国的水平，这意味着其房地产已*叠加了其未来增长空间。此外，越南对外国人购买房屋有许多限制，并且禁止土地和别墅，因此外国人只能接管高层电梯的公寓。但是，越南人也拒绝目前的高住房价格，根本不会接管昂贵的公寓。因为对他们来说，公寓的价格足以让他们自己购买土地或建造小建筑物。
风险很高，谨慎地向东南亚房地产市场前进似乎正在蓬勃发展，吸引了无数投资者涌向它。但是，通过这种现象来看本质，我们会发现这种热潮背后隐藏了许多风险。从Xigang的兴衰到泰国和越南房地产市场的各种问题，投资者不应盲目遵循这一趋势。东南亚国家拥有相对较小的经济体，对外国经济的高度依赖，抵抗风险的能力较弱以及货币贬值的高风险。同时，政策不稳定也给投资带来了极大的不确定性。国内自我媒体和中介机构使用信息差异来虚假报告自己的利益租金收益，从而对财产权和误导投资者产生误解。当面对看似有吸引力的投资机会时，投资者必须保持清晰的头脑，深入了解当地市场状况，政策和法规，并且永远不会被临时狂热主义蒙蔽。毕竟，如何轻松地将真正的高质量资产轻松地促进到社会中，而无限制地公开销售？在东南亚房地产投资繁荣中，只有谨慎行事，我们才能避免成为收获的韭菜。文本源@DR。 Yixin的视频内容
